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아파트 담보대출에서 실거래가 기준으로 대출 가능 금액이 어떻게 산정되는지 궁금하시죠? 요점부터 정리드립니다.
▶ KB부동산 시세 확인하기
1. 대출받는 집값 기준은 무엇일까?
✅ KB‑부동산 시세 (KB시세)
- KB국민은행의 주택 시세를 기준으로 합니다. 대출 시 KB시세를 기준으로 삼는 은행이 가장 많습니다
- 매매가와 KB시세 중 낮은 금액으로 기준을 삼습니다
✅ 실거래가 (국토부 신고가)
- 보통 보조적 기준입니다.
- 실거래가가 KB보다 높아도, KB시세 기준을 우선 적용합니다
✅ 한국부동산원 시세, 감정평가가 등
- KB시세 정보가 없는 경우, 한국부동산원 시세나 감정평가를 기준으로 은행이 판단합니다
2. 실거래가를 기준으로 대출 받을 수 있는 경우는?
- 실거래가 < KB시세인 경우라면, 실거래가 기준으로 대출 가능 금액이 계산됩니다
- 반대로 실거래가 > KB시세라면, KB시세 이하만 인정되므로 실거래가 전부는 인정되지 않습니다.
예: 매매가 6억 → KB시세 5억 → 실거래가 6억
⇒ 대출 기준은 5억으로 계산됨
3. 대출 한도 계산 방식
- 집값 기준 선정
- KB시세, 실거래가, 한국부동산원 시세, 감정평가 중 은행이 정한 기준을 바탕으로 결정.
- LTV 적용
- 예: LTV 70%, 집값 기준 5억 → 최대 대출 가능액 = 3.5억.
- DSR, DTI, 스트레스 DSR 적용
- 기존 대출, 소득, 금리 상승 예측 등을 반영해 대출 한도 제한
4. 실제 사례: 왜 같은 아파트인데 대출 금액이 다를까?
- KB시세 차이: 동호수나 층에 따라 KB시세 상·하위가 달라져 대출 가능 여부도 차이
- 중개업소 입력 방식 차이: 일부 단지의 KB시세가 정확하지 않아, 실거래가와 차이 발생
- 신축·매매 직후 아파트: KB시세가 아직 없으면 감정가로 판단하거나 대출 한도가 낮아질 수 있음
5. 2025년부터 바뀌는 담보대출 특징
- 중도상환수수료 인하: 주담대 0.6~0.7%, 신용대출 0.4% 예상
- 스트레스 DSR 3단계 시행 예고: 7월 이후 대출 한도 더 엄격해질 전망
✅ 핵심 정리
| 기준 집값 | KB시세 우선, 실거래가 낮으면 실거래가, 정보 없으면 감정·부동산원 시세 |
| 대출 한도 산출 | 기준 집값 × LTV, 거기에 DSR/DTI 적용 |
| 실거래가 인정 여부 | 실거래가가 KB시세보다 낮을 때만 인정 |
| 차이 원인 | KB시세 동호수 차이, 입력 차이, 신축 여부 등 |
| 2025년 변화 | 중도수수료 감소, 스트레스 DSR 강화 |
📌 대출 준비를 위한 행동 키워드
- KB 시세 확인하기: KB부동산 앱에서 시세 조회
- 감정평가 신청하기: 새 아파트 등 KB시세 없을 경우
- DSR 리포트 발급받기: 금융사에서 개인별 DSR 현황 확인
▶ KB부동산 시세 확인하기
▶ 감정평가 보고서 발급받기
은행 또는 감정평가법인 문의
▶ 금융소득·DSR 현황 조회
금융기관 또는 DSR 관련 서비스 이용
📝 결론
아파트 담보대출을 계획할 때, 실거래가와 KB시세 중 어떤 기준이 될지, 그리고 현재 규제(LTV, DSR)가 어떻게 적용될지를 정확히 아는 게 매우 중요합니다.
특히 실거래가가 낮을 경우에는 더 유리, 반면 신축 아파트나 KB시세 부재 시 감정평가 기반 대출 한도 제한 가능성도 고려해야 합니다.
대출을 준비 중이시라면,
✅ 신청하기: KB시세 열람
✅ 예약하기: 감정평가 일정
✅ 발급하기: DSR·금융리포트
이 세 가지를 꼼꼼히 진행하시길 권장드립니다.
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